執行官による現況調査

競売開始決定通知を受けてから1～2ヶ月ほど経つと、裁判所執行官による現況調査が行われます。これは法律に基づく強制的なもので、債務者が鍵を開ける等の協力がない場合は、裁判所の権限で勝手に鍵を開けることができ、自宅に入って写真撮影などの調査が行われることになります。また、家族や占有者（賃借人等）への聞き取り調査等も同時に行われます。

裁判所は、執行官による現況調査や、不動産鑑定士による価格査定をもとに、競売不動産の基準価格を決定します。