任意売却の注意点③

●抵当権抹消特約

任意売却の場合、取引価格よりも残債が多い為、全ての債権者から抵当権抹消の同意を得る必要があります。多くの場合、その抵当権順位によって配分を変えることで、抵当権抹消の同意を得ることができます。（一部金融機関、行政機関には債権の一部のみの返済では抵当権抹消に応じないところもあります。）

任意売却の現場では、決済当日になって債権者が抵当権の抹消に約束通り応じてくれない、というケースがあります。特に個人や消費者金融などの債権者に多い傾向にあります。抵当権を抹消することができないと当然取引はできなくなってしまいます。

その為、通常不動産取引では売主が負う負担消除の義務（買主の完全なる所有権を侵害する一切の権利の削除）は免責としておく必要があります。もし仮に、負担削除の義務を免責せずに契約を行い、債権者が抵当権抹消に同意してくれなかった場合、買主は売主に対して違約金の支払いを求める損害賠償請求をすることができますが、売主（債務者）には支払い能力がなく、大きなトラブル要因となりますので注意が必要です。